Верховный Суд РФ в определении от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2 (спор Ларисы Долиной и Полины Лурье о последствиях сделки купли-продажи квартиры на фоне телефонного мошенничества) дал очень «прикладные» ориентиры для всех сделок с недвижимостью.
Главная правовая развилка такая: само по себе заблуждение потерпевшего, сформированное третьими лицами (мошенниками), не означает автоматической недействительности договора купли-продажи. Верховный Суд прямо указал, что заблуждение относительно мотивов сделки и относительно её правовых последствий (например, ожидание, что «сделку потом аннулируют и квартиру вернут») не является основанием для признания сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ. Отдельно подчёркнуто и процессуально важное: при спорах по заблуждению суд не вправе «перепрыгивать» через оценку поведения второй стороны — необходимо исследовать, мог ли добросовестный контрагент распознать заблуждение, и в целом оценивать добросовестность другой стороны. В этом деле недобросовестность покупателя судами не была установлена.
Вторая ключевая точка — про “не отдавал отчёт своим действиям” (ст. 177 ГК РФ). Верховный Суд напомнил: такие доводы требуют доказанности именно состояния на момент сделки, обычно через судебную экспертизу; действует общее правило о бремени доказывания на истце. В рассматриваемом деле суды пришли к выводу, что оснований для применения ст. 177 ГК РФ нет, в том числе потому, что экспертизы по уголовному делу не подменяют экспертизу, назначаемую в гражданском процессе, и поставленные там вопросы не подтверждали неспособность понимать значение действий именно при заключении конкретных договоров.
Третья «практическая» вещь, которую многие упускают: даже если сделка признаётся недействительной, нельзя восстановить право собственности “в одну сторону”. Верховный Суд отдельно указал, что при взаимных предоставлениях неприменение двусторонней реституции недопустимо: возвращение квартиры по смыслу последствий недействительности неизбежно связано с возвратом полученных по сделке денег (если закон не устанавливает иной режим).
Итог по делу показательный: Верховный Суд отменил акты нижестоящих судов, по иску о признании договоров недействительными принял новое решение об отказе; вопрос о выселении направил на новое рассмотрение. Вывод для жизни простой: в сделках с недвижимостью и при форс-мажорах вроде мошеннических схем нельзя надеяться на «авось потом отменим». Нужна быстрая юридическая реакция: правильная квалификация основания, доказательства под нужную норму и заранее просчитанные последствия (включая деньги/реституцию). Если у вас похожая ситуация — пишите мне: разберу фактуру и выстрою позицию так, чтобы она была жизнеспособной в суде.